Inquilinato ¿Cómo arrendar un local?
En
la actualidad es muy común que se realicen arrendamientos de locales y predios
sea con un fin comercial o habitacional. La gran demanda de este tipo de
contratos lleva un gran informalismo que, sin duda, puede llegar a presentar
complicaciones a la hora de querer terminarlos, es por ello que la Ley de
Inquilinato establece disposiciones que han de aplicarse.
Tanto
el arrendador como el arrendatario deben tener en cuenta que para que se dé un
local en arrendamiento es necesario que este posea ciertas condiciones mínimas,
que son:
- Contar
con servicios higiénicos
- Suficiente
aire y luz
- Contar
con servicios básicos
- Estar
desinfectados
- Ser seguros, es decir no tener peligro de ruina.
Todo
lo anterior son obligaciones que corren a cargo del arrendador y en caso de que
falte alguno, es este quien está obligado a realizar las reparaciones
necesarias.
Nuestra
ley permite la posibilidad de que un contrato de arrendamiento pueda celebrarse
de forma verbal o escrita con una duración mínima de dos años, sin embargo,
siempre que el canon de arrendamiento supere un salario básico unificado es
obligatorio que el contrato de celebre por escrito.
Para
dar por terminado un contrato de arrendamiento antes del plazo convenido en el
contrato es necesario que se recurra a una autoridad judicial, siempre y cuando
exista causa suficiente. Para esto el artículo 30 de la Ley de Inquilinato
establece lo siguiente respecto a la terminación anticipada del contrato:
- Falta
de pago de las dos pensiones locativas mensuales
- Peligro
de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local
arrendado y que haga necesaria la reparación
- Algazaras
o reyertas ocasionadas por el inquilino
- Destino
del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido
- Daños
causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias
- Subarriendo
o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización
escrita
- Ejecución
por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el
arrendador
- Resolución
del arrendador de demoler el local para nueva edificación
- Decisión
del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique
legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro
inmueble que ocupar.
Cuando
el arrendador tenga la intención de terminar el contrato, deberá comunicarlo al
inquilino con noventa días de anticipación, a la fecha de expiración del mismo.
En caso de que esto no se realice, se entiende que el contrato se renueva por
un período de un año.
Si,
por otro lado, en el contrato de arrendamiento no se ha establecido el
arrendatario podrá dar por terminado el contrato en cualquier tiempo, previo
aviso al arrendador con anticipación de un mes, como mínimo. Sin embargo, durante
este tiempo pagará el precio del arrendamiento y permitirá que los interesados
examinen el local arrendado.
Todas
las controversias que surjan de un contrato de arrendamiento pueden resolverse
mediante la vía judicial ante un juez civil, o bien mediante métodos
alternativos de solución de conflictos siendo los principales la mediación o el
arbitraje (siempre y cuando exista voluntad de ambas partes).
Durante la época de la pandemia, la Ley de Apoyo Humanitario dispuso la suspensión temporal de los desahucios por falta de pago de los cánones de arrendamiento. Esto se previó siempre que el arrendatario que se encontrara en mora cancelara un valor equivalente al veinte por ciento de valor que estuviera pendiente pago, si se trata de locales comerciales un porcentaje del treinta por ciento. Esto sin duda, promueve la posibilidad de que tanto el arrendador como el arrendatario puedan negociar libremente acuerdos de pago en caso de que existan demoras en los mismos.
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